完美拉动集体土地确权登记发证职业,农村土地

近日,国土资源部下发通知,要求采取切实有效措施,进一步加快农村地籍调查,全面推进集体土地确权登记发证工作。文件指出,农村地籍调查是土地管理中打基础、利长远的工作,是实现土地精细化管理,促进城乡地政统一管理的重要保障,是维护广大农民土地合法权益,促进社会和谐稳定的重要支撑。土地确权工作的开展,关系到农地流转、农业规模化经营以及城镇化建设等多方面事宜,是土地关系调整的基础、先行工作。 中投顾问农林牧渔业研究员宋杰凝指出,近期“土地”再次成为一个敏感词,关于农地以及集体土地上市流转的议论不断。农地上市流转,通过“招拍挂”的方式自由流通;土地流转信托,盘活农村集体土地;加快城镇化建设,破除城乡二元机制,发挥土地价值等,均显示出土地的潜在价值以及社会关注度。社会资本对土地的敏感性不言自明,但无论如何变革,保持农地的性质、使用用途依然是必然要素之一。 政策促进土地流转,关键目的在于提高农业用地规模,提高土地利用效率。今年中央一号文件提出,用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。政策的出台不是为了让农地能够简单的实现上市交易,为城镇化建设或者房地产市场提供更多的后备土地,而是针对当前我国农业发展中出现农业人口老龄化、弃农务工人数不断增加、抛荒现象严峻等问题,意图改变现状,保障粮食生产安全。 机遇存在,土地流转利好多方。农地上市流转,可以为农业发展提供所需的资金、人才、管理等稀缺要素,促进农业发展。同时土地自由流转,能够提高土地种植规模,实现机械化、集约化操作,避免土地细碎化、田垄过多造成的农地分裂,种植效益不高或者抛荒等现象,把农地流转、出租也能够为外出务家庭,增加一笔收入。 挑战不断,土地改革需谨慎。中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出,土地是农民的根本,失地农民如果没有一技之长,将难以保障自己的日常生活,对社会是一个负担和隐忧,也是和谐社会构建所不允许出现的现象。土地改革在加强顶层制度设计的基础上,要保障农户的话语权和选择权,通过保险机制、土地入股等多种形式来保护农户的权益。

农村土地使用权流转新政策还有哪些要规范的?

十八届三中全会公报,明确了未来我国土地改革的方向。

1、加快土地确权

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土地确权登记意义深远,确权以后有利于土地流转。明晰集体土地财产权,加快推进农村集体土地确权登记发证工作任务十分紧迫繁重,推进农村集体土地确权登记发证工作是维护农民和土地流转者权益、促进农村社会和谐稳定的现实需要。通过农村集体土地确权登记发证,有效解决农村集体土地权属纠纷,化解农村社会矛盾,依法确认农民土地权利,强化农民特别是全社会的土地物权意识,有助于在城镇化、工业化和农业现代化推进过程中,切实维护农民权益。

农田

2、规范土地流转

公报除了提出 “建立城乡统一的建设用地市场”之外,还有“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制机制”等表述。

但目前土地流转存在农民自行流转多、报村和乡镇批准备案少,口头协议流转多、签订书面合同少等诸多问题,尽快制定土地流转政策,规范土地流转程序迫在眉睫。各地政府应逐渐严格土地流转管理,规范流转程序,完善合同管理,流转合同标准化,流转期限不得超过第二轮农村土地承包期的剩余年限。一旦土地流转发生纠纷处理难度大,缺乏法律保障。据有关部门提供的数据,近几年各省市因土地流转引发的纠纷,呈逐年上升趋势。

据悉,预计政府可能会通过在多地试点而非全国铺开的方式来推进户籍和土地改革。推进农村土地确权颁证工作能够保障农民的土地承包经营权,允许其通过抵押、转让等形式流转土地承包经营权。

3、基本农田保护制度

农地入市有望突破

中央经济工作的主要任务,第一条就是切实保障国家粮食安全。这就意味着耕地红线要严防死守,18亿亩耕地红线仍然必须坚守,同时现有耕地面积必须保持基本稳定。在农地流转不断扩大及建设新型现代农业的新形势下,国土资源部将会继续执行最严格的耕地保护政策,同时探索新形势下的耕地和基本农田保护政策创新,加大基本农田保护力度,坚持数量质量并重,切实保障国家粮食安全。

在众多专家看来,“建立城乡统一建设用地市场”的基础就是让集体土地入市。

4、搭建土地交易平台

由于各种限制,农民的承包地、宅基地不能作为资本流动,很难带来财产性收入。但现实情况却是农村集体建设用地隐形市场活跃,违法用地屡禁不止,用地流转权利缺乏可靠保障。

伴随着土地流转制度出台,加快了各地相继实施农地流转试点,就直接促进农村产权交易所的成立,为农地入市搭建平台,建立县、乡、村三级土地流转管理服务机构,发展多种形式的土地流转中介服务组织,搭建县乡村三级宽带网络信息平台,及时准确公开土地流转信息,加强对流转信息的收集、整理、归档和保管,及时为广大农户提供土地流转政策咨询、土地登记、信息发布、合同制定、纠纷仲裁、法律援助等服务。

安徽财经大学合作经济研究中心教授唐敏告诉记者,农村土地征用的时候,给农民的补偿,与城市的土地在征用的时候给的补偿是不一样的。现在讲“建立城乡统一的建设用地市场”就是指不要搞成“二元结构”。

5、土地承包权抵押贷款

“农村集体建设用地入市,是十八届三中全会决定的重要方面。”中国人民大学农业与农村发展学院副院长孔祥智表示。

2014年号文件已经开始鼓励土地承包经营权抵押贷款,土地流转将是盘活农村资源的契机。一旦土地能实行规范化流转,那么抵押贷款就成为可能,土地就能产生增值。同时让农地在生产、生活中可创造更宽松的经营渠道,激发一批承包大户的积极性。开展农村耕地承包经营权抵押贷款,解决了种植大户因资金短缺不能满足规模种植需要的问题,有效破解了种田大户发展的资金"瓶颈"难题,促进了农业产业集约化经营。而且有助于涉农金融机构探索农村金融产品和服务方式创新工作,加快建立农村现代金融制度,促进了农村地区加快对耕地承包经营权证的颁发进度、完善农村耕地流转市场及健全农业风险保障机制建设等方面的农村体制机制创新,并不断提高农业生产经营组织化程度。

在唐敏看来,这样的实质意义是在某一区域范围内,使得用于建设的土地供求竞争关系更加充分,更加反应市场供求。“就是某一块土地值多少钱,应该让统一的公开透明的市场来起作用,来形成价格。”

6、城乡统一的建设用地市场

不过,中国社科院农村发展研究所宏观室主任党国英认为,建立城乡统一的建设用地市场,会加快农村建设用地交易市场的形成,但这需要修订和出台相应的法规,绝不是短期内可以完成的。

农地入市有两个前提,第一它必须是经营型的建设用地,第二必须符合规划和用途管制。针对已出现的违法违规问题,政府要在夯实土地权能的同时改革征地制度,规范征地程序,建立科学的、多元的征地补偿制度、保障和就业制度。农业创富者们也希望通过转变政府职能,能为城乡土地的流转建立一个统一的交易服务平台。

农民财产确权提速提质

建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制,建立城乡统一的建设用地市场。并表示,城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。应加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。

在解读全会公报时,汪涛特别提醒记者注意,要促进“城乡发展一体化”、“赋予农民更多财产权利”、“推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”这些新提法。这意味着“三农”问题未来都将在城乡一体化这个大概念下展开。

7、推进城镇化建设

党国英表示,要素平等交换主要就是指劳动要素和土地要素。土地要素主要是同地同价同权,就是市场交易条件要平等,要打破壁垒,打破垄断。

在城镇化加速推进的背景下,作为农民财产的重要组成部分,宅基地本可为农民进城提供第一笔资金,但在现有的土地管理制度下,宅基地的流转仍受到诸多限制。允许流转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益。这将解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。虽然城镇化将成为中国经济的发展主线之一,但目前宅基地管理依然停留在城乡二元结构的思维框架内。农村宅基地流转的主体既可以是本集体经济组织成员,也可以是其他村集体经济组织的成员,也可以是城镇居民。从物权平等的角度看,限制农村宅基地流转的主体范围缺乏正当依据。

中国社会科学院城环所所长潘家华说,能够让农民拥有更多的财产权,就要有这样一种尝试,让宅基地、农民的自留地、农民的承包地能够以某种形式在市场上流转,形成这样一种收益,能够保障农民的生活,因为土地是农民的生活和生产资料。

可以看到,现阶段的集体土地使用权流转新政策需要规范的主要就是包括以上七点了。在推进城镇化建设的过程当中,致力于解决农村土地流转的局限性,而且农村土地承包权的抵押贷款,对于耕地的保护政策,这都是围绕着集体土地使用权流转过程当中必须要有效解决的一些问题。

唐敏说,确权有很多事情要做,首先要明确土地是谁的,还有土地占有权、经营权以及处置权等,比如农民可不可以把土地转包给他人,可不可以进行抵押,很多问题恐怕涉及到《物权法》和《土地管理法》的修改。

延伸阅读:

而农民财产的确权工作已经在提速提质。今年6月底,国土资源部地籍管理司巡视员兼副司长冷宏志表示,当前全国农村集体土地所有权确权登记发证率大幅提高,达到94.7%。这是赋予农民更多财产权的第一步。

土地使用权抵押担保的比例是多少

近年来,多地试水农村土地产权制度改革,以土地资源入股、股份合作和抵押贷款等方式促进农业农村土地资源资本化。农村土地确权将有助于该试点的进一步推进。

土地使用权证遗失

浙江嘉善便是一个很典型的例子,其土改方式为“两分两换”,即宅基地和承包地分开,搬迁与土地流转分开,在依法、自愿的基础上,以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。从2009年开始,嘉善尝试发放农村土地流转贷款,成为较早将土地改革与金融领域结合的案例。

2018最新划拨土地使用权抵押程序是怎样的?

在党国英看来,农地承包权可以入市交易就是财产权得到体现的方式,而通过农地进行融资等也是财产权的体现。

征地或会大大减少

今年初,国土部在布置今年土地管理制度改革领域主要工作时,对农村土地制度改革着墨较多,包括深化农村土地产权制度改革研究和探索、深入推进征地制度改革试点、研究出台集体经营性建设用地流转指导意见等。

地方积极性也很高。昨日,安徽省已宣布在20县区试点农村集体建设用地流转。该省还将建立完善土地交易平台,依托国有建设用地交易市场,建立统一的城乡土地交易市场,为土地交易提供场所、发布信息、组织交易等服务。

多位专家的共识是,这种由地方试点推动逐渐扩面的渐进式改革方式比较适合我国当下的土地现状,步子也不会太快。

孔祥智说,要区分公益性建设用地和经营性建设用地,公益性用地采取征收方式,经营性建设用地就采取市场化的方式入市,价格由市场决定。

“集体建设用地直接入市风险主要是搞不好的话走到另一个极端,可能形成巨大浪费。我不赞成所有的建设用地不分青红皂白一律入市。”党国英说道。

但三中全会关于土地改革的内容得到落实后,征地规模将会逐步缩小是专家们的共同判断。

中国土地学会副理事长黄小虎谈到,改革以后,政府征地数量势必大幅度减少。地方财政主要依靠存量土地,存量土地面广量大,能够保证基本需求。

他判断,现行征地制度引起的问题,也都能较好解决。具体表现为围绕征地、拆迁的社会矛盾将在一定程度上弱化,更多表现为农村内部矛盾,而内部矛盾主要通过村民自治方式化解,政府在农村内部事务中担当协调角色,责任意识及公信力也会得以增强。

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